При продаже квартиры и поиске потенциальных покупателей часто возникает вопрос: нужно ли сделать ремонт в квартире, прежде чем показывать ее клиентам?

Специалисты-оценщики департамента оценки поделились собственным мнением на этот счет.

Существует множество плюсов и минусов выполнения ремонта перед продажей, перечислим их по-очереди:

Плюсы:

• Первое впечатление очень важно. Действительно, потратив даже небольшую сумму на наведение "марафета" в квартире Вы создадите условия для первого впечатления. Это очень важно, даже если при детальном изучении квартиры клиент увидит множество проблем в отделке, и даже аварийных участков в квартире. Первое впечатление у него останется на гораздо более долгий срок, нежели запомнятся огрехи в ремонте.
• Вы показываете свое отношение к покупателю. Даже самый незначительный ремонт может сыграть положительную роль, если вкупе с видом квартиры Вы покажете что с уважением относитесь к покупателю, и показываете ему ухоженную, хоть и поношенную квартиру.
• Вероятно покупателю будет достаточно Вашего марафета. Не секрет, что бизнес рантье процветает в крупных российских городах, и большое количество покупаемых квартир предназначены именно для сдачи в аренду. И вполне возможно, что состояние ремонта плюс марафет именно то, что нужно покупателю.

Минусы:

• Клиент может задуматься на предмет того, что его пытаются обмануть. Увидев наспех подкрашенные откосы, плохо прикрепленный плинтус, и т.п. клиент может подумать, что его держат за идиота. Вместе с невозможностью оценить стоимость ремонта срабатывает завышенное самомнение, и человек банально обижается. Увы, такое бывает, хоть и редко.
• Опытный покупатель не оценит Ваши траты. Если квартира покупается для себя, то скорее всего новый хозяин будет делать в ней ремонт "под себя". В этом случае потраченные Вами средства становятся деньгами, выброшенными на ветер.

В общем, специалисты нашего Департамента единогласно принимают позицию, при которой марафет продаваемой квартире просто необходим, но стоимость его наведения нужно максимально оптимизировать.

Наиболее эффективно в этом случае:

• сменить обои
• сменить плинтус
• покрасить потолок
• сменить выключатели и розетки.

Минимальная стоимость выполнения такой работы в двухкомнатной квартире (вместе с работой) составит 30-50 тыс рублей. Согласитесь, не такая уж большая сумма, учитывая что средняя стоимость двушки на вторичном рынке в Москве сейчас приблизилась к 7 миллионам рублей.

Заказчики, диктующие цену

Работая в оценочном бизнесе очень часто приходится сталкиваться с житейскими ситуациями, в которых оценщик по сути является чем-то вроде судьи. Часто оценщику приходится не просто считать стоимость и при необходимости доказывать правомерность принятых коэффициентов, подходов, подобранных аналогов, а довольно глубоко объяснять методику своего расчета.

Причем, ка это ни печально, в большинстве случаев оказывается так, что клиент своим требованием "разъяснить" всего лишь искал возможность повлиять на результат независимой оценки. После детального разъяснения и доказательства правильности приведенного расчета такой клиент либо предлагает деньги, фактически становясь преступником. Из-за отсутствия аргументов многие начинают угрожать проверкой деятельности компании и оценщика, кому-то звонят,.. (не правда ли, чем-то напоминает общение с ГАИ?). В большинстве случаев непреклонность оценщика берет верх, клиент успокаивается и принимает выполненную работу. Очень резко скандал приводит к тому, что оценщик просто отказывается от общения с клиентом, договор расторгается. Чаще всего в ущерб самому оценщику.

Несколько дней назад некая дама уговорила нашего менеджера произвести оценку без предоплаты, якобы нет времени на приезд к нам в офис или поход в банк. Менеджер согласился, передал договор в работу на собственный риск, отчет был выполнен, а дама, увидев результат расчета встала в позу и стала требовать уменьшения цены. После долгого общения вдруг выяснилось, что тщательно скрываемая цель проведения оценки - раздел квартиры матери между двумя родными сестрами. Просто заказчица оценки не хотела выплачивать своей сестре 50% стоимости квартиры, а опираясь на собственные суждения о стоимости квартир выплатить процентов 35-40. Конечно, и срочность на деле оказалась выдуманной.

Обращаясь к нашим клиентам хочу отметить: Оценка нашими специалистами не может быть продиктована заказчиком. Стоимость рассчитывается только на основании фактов, полученных из независимых источников. Наша честность - залог долгой работы на рынке независимой оценки. И мы гордимся своими целями.

Рынок жилой недвижимости в первой половине лета 2011

С началом лета большая часть потенциальных нанимателей жилья, не отбыла в отпуска, как это обычно бывает, и продолжила поиски квартиры. И по итогам мая и двух недель июня 2011 года количество заявок в Москве от арендаторов выросло по сравнению с зимой и началом весны. Чего нельзя сказать о Подмосковье, где спрос снизился на 20%. Владельцы квартир, чувствуя спрос, также не торопятся покидать пределы Москвы. Хотя в целом стоимость аренды за май снизилась примерно на 1% и составила для однокомнатных квартир – 24-25 тыс. руб., двухкомнатных – 33-35 тыс. руб., трехкомнатных – 47-49 тыс. руб.

Главные изменения этого лета в аренде жилья – наличие климатической техники в квартире увеличивает цену аренды до 10%, и со временем этот атрибут будет таким же обязательным как стиральная машина даже в экономичном сегменте. Квартиры, не оборудованные кондиционерами, если и выбирают, то на нижних этажах, где есть деревья, закрывающие от прямого попадания в окна солнца. На сегодняшний день примерно 15% жилья сдается с климатическим оборудованием.

Отдел аналитики жилой недвижимости Департамента независимой оценки

Сложности оценки при разделе имущества

Один из самых популярных запросов на проведение оценки имущества и недвижимости – оценка для суда, по причине развода супругов. Процедура развода сама по себе является стрессом, а раздел имущества, на который приходится идти людям – наказанием. Конфликтный раздел или мирный – все равно раздел есть раздел, и в процессе даже самых мирных переговоров супругов часто возникает ситуация, когда имущество становится причиной ухудшения отношений.

А что же сами оценщики, немые свидетели раздела? К сожалению, это не так. В большинстве случаев оценщик становится «доверенным лицом» заказчика оценки, ему приходится выслушивать такое количество обвинений, жалоб, … что браться за такую работу обычно оценщик не жаждет. Кроме эмоциональной составляющей существует ряд проблем, связанных с невозможностью провести достаточно тщательное обследование объекта оценки, иногда даже невозможно получить фотографии. Но в суд с описанием не пойдешь, и потому приходится играть в шпионские игры. На практике даже такая история: для фотографирования дачи, куда супруг не пускал бывшую супругу, пришлось проводить фальшивую проверку состояния газобаллонного оборудования системы отопления. Фотографировали без присутствия хозяина, а потому нашему специалисту без труда удалось сфотографировать практически все помещения, и дворовые пристройки.

Оценка специалистами нашего Департамента производится только после собственного изучения объекта, чужие фотографии мы не используем в отчетах.